¡Vamos a comprar nuestra casa!

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Una de las decisiones importantes que toma una familia es la de la compra de su vivienda habitual. Más allá de las opciones de alquiler o alquiler con opción de compra y tras una serie de años de colapso en el mercado inmobiliario, volvemos a ver buenas opciones de compra de vivienda sin llegar, ni de lejos, a la situación del boom inmobiliario. Lo de “boom” dicho con toda la intención,

Objetivamente considerado el mercado ofrece hoy en día dos buenas condiciones para la compra de vivienda: precios razonables y tipos de interés bajos a lo largo de un periodo amplio. Analicemos un poco las dos condiciones dadas.

Los precios bajos son consecuencia del reajuste inmobiliario tras la crisis internacional cuyo detonante fueron las hipotecas subprime estadounidense. esto dejó en evidencia que en España teníamos una situación excesivamente inflacionaria del valor de la vivienda, con excesivo capital especulativo en el sector y con un desajuste grave de oferta y demanda de vivienda.

La vivienda se había convertido en una forma de tener un capital rentable ante las sucesivas subidas en el precio de las mismas. En la actualidad, parece que el valor está sobradamente corregido y, seguramente, en alguna zona muy por debajo de un valor de mercado razonable. La perspectiva es la estabilidad de este precio, si bien ¿quién se aventura hoy a dar un pronóstico al respecto?

La segunda consideración viene dada por una situación económica internacional que la propicia. La cantidad de Deuda en circulación, sobre todo la Publica que es la que más crece, exige mantener unos tipos de interés bajos a medio y largo plazo. Así, en una situación estacionaria en cuanto a precios, la política del BCE en la zona geográfica de Europa es la de tratar de estimular, con tipos bajos, la economía europea.

Sabemos que esta situación habrá de cambiar en algún momento, pero no sabemos cuándo. Mientras los precios estén controlados y el crecimiento económico no provoque situaciones de calentamiento de la economía, ambas situaciones se mantendrán: vivienda a precio razonable y tipos de financiación bajos.

Ante esta situación, y superada la crisis inmobiliaria, los distintos bancos empiezan a ofrecer créditos hipotecarios con diferencial bajo respecto al euribor (ya por debajo del 1% que hacía tiempo no veíamos) Es un buen síntoma en cuanto a la confianza del sector pero como medida de prudencia, junto a la hipoteca variable clásica que se revisa semestralmente en la mayoría de los casos; ofrecen créditos hipotecarios con tipo fijo de interés durante un periodo que gira alrededor de los diez primeros años y variable después hasta la finalización del contrato.

Esto nos da una idea de qué pocos son los que esperan grandes subidas de tipos en un plazo de cinco a diez años, pero a una economía familiar – con menos información y capacidad de hacer frente a imprevistos macroeconómicos  – lo que le importa es cuál es la mejor de las opciones.

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Para ello he preparado una hoja de cálculo con tres situaciones alternativas:

Opción 1: Tipo de interés variable (cuadro de amortización inicial que habrá que cambiar con cada revisión semestral de intereses)

Opción 2: Tipo de interés fijo a diez años y variable hasta la finalización del contrato con un tipo variable similar al actual (Euribor media septiembre 0,154%) Nuevamente es un cuadro inicial en el décimo año, pues no está prevista en la Hoja de Cálculo la revisión semestral con el cambio de tipos.

Opción 3: idéntica a la opción 2 pero con un tipo variable superior al fijo a partir de los diez años.

Con estos tres modelos vemos que no es lo mismo una cosa que otra. La decisión está en manos de quien contrata la hipoteca. El tipo fijo a diez años evita los imprevistos a corto plazo, sin embargo el riesgo de que crezca el tipo de referencia es mayor a un plazo más largo que es cuando se aplica el variable.

En cualquier caso y dado que nadie tiene una bola de cristal, ahí está el producto financiero a un tipo fijo que no se puede considerar nada elevado (sobre todo si lo comparamos con los tipos de préstamo al consumo que pueden llegar al 10% TAE)

Recuerda que las comisiones no son más que un tipo de interés implícito y que es más claro y limpio si las eliminan. no son necesarias, pero sí son costosas. No obstante, en el caso de que haya comisiones hay que comparar en función del TAE y no del TIN qué crédito es más razonable.

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Recuerda: A la hora de comprar una vivienda

  1. El precio de la vivienda no lo es todo
  2. La vivienda tiene un impuesto: el IVA si es primera compra o el TPO si es segunda o ulterior compra..
  3. La compra y la hipoteca llevan aparejadas una serie de gastos como notaría o registros.
  4. Las hipotecas especifican sus costes y cláusulas que no deben ser abusivas y han de estar en el uso normal del comercio.
  5. Cuanto más claro sea el precio de la hipoteca, mejor; si no hay comisiones, el precio es nítido y se llama tipo de interés nominal. Si hay comisiones el precio es menos claro y debemos fijarnos en el TAE.
  6. El TAE se modifica no solo por las comisiones sino también por el tiempo. Cuanto menor sea la duración, el TAE – que incluye las comisiones -es más elevado. En las ofertas están obligados a especificar el TAE máximo o un TAE específico para un contrato determinado, ¡fíjate en la letra pequeña!
  7. Las opciones financieras deben incluir un cuadro de amortización para saber cuál es el valor del préstamo en todo momento, no basta con saber la cuota que tenemos que pagar; conviene saber cuánto debemos, qué parte son intereses,qué parte es amortización etc.

No olvides que comprar tu vivienda es una decisión importante. Las decisiones económicas individuales tienen mucha influencia en la economía en general, riqueza y nivel de empleo. Conviene estar bien informados para decidir acertadamente.

Compra de un coche: otras formas de disponer de un vehículo nuevo

Archivo adjunto en Excel (Hoja de cálculo): xls

Tenemos la idea de que al comprar un coche mediante financiación adquirimos la propiedad íntegra del mismo, lo cual no es del todo cierto pues las entidades financieras se suelen reservar para sí la última palabra en cuanto al dominio del coche. Una cláusula controvertida que se denomina de reserva de dominio. Por esta cláusula las entidades financieras deben dar sus consentimiento para poder transmitir íntegramente el bien a otra persona.

Si la capacidad para vender está limitada podíamos decir que, en tanto no paguemos íntegramente el vehículo, tenemos el derecho de uso y disfrute del mismo pero no la plena propiedad. Estoy convencido de que algún jurista pondrá pegas a lo formal de lo que acabo de decir pero no al fondo del asunto. Conviene, por lo tanto, fijarse en otras formas de disponer de un vehículo sin apegarnos a eso tan nuestro de la “propiedad de las cosas” pues si por algo se distinguen nuestros tiempos es que disponer de algo es en ocasiones mejor que tenerlo en propiedad plena.

¿Cuáles son esas otras formas? Más allá del alquiler propiamente dicho tenemos figuras que se encuentran entre el alquiler y la propiedad y que son tres básicamente: el Renting, el Leasing y el “Paga mientras conduces” (o cualquier otra denominación que le den las empresas vendedoras).

El renting no es otra cosa que un alquiler puro al que se le incorporan otros servicios, tales como: mantenimiento o seguros sin que la propiedad pase al adquirente a menos que ejerza la opción de compra que puede tener o no dicho contrato consigo.

El leasing es un alquiler de carácter financiero que al igual que el Renting incluye una serie de servicios aparejados al alquiler y que lleva siempre implícita la facultad de optar a la compra del vehículo. Para que sea leasing ha de estar expreso en el contrato o – a menos en términos económicos – ser evidente el ejercicio de la opción de compra.

La última figura, que es la que más nos interesa, consiste en la compra del coche mediante financiación (préstamo o crédito aparejado) en el que al final del periodo señalado en el contrato se pueden realizar tres operaciones:

  1. La adquisición plena del vehículo por el comprador mediante el pago de una última cuota (bastante elevada. porque si no estaríamos hablando de un Leasing). En realidad es la cantidad pendiente de pagar del préstamo a esa fecha en las condiciones inicialmente pactadas.
  2. La adquisición por el vendedor del vehículo por el importe pactado en esa misma fecha, que es la cantidad pendiente de amortización del crédito vigente.
  3. La nueva adquisición de otro vehículo nuevo de la marca en las condiciones que se pacten (algunas al comienzo del contrato, otras en el momento del contrato futuro)

El renting y el leasing pueden tener estas tres posibilidades expuestas pero no necesariamente de la manera descrita y añadirían otras diferentes.

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Si optas por la compra del vehículo con precio de recompra garantizado piensa ya cuál va a ser tu opción. En los ejemplos veras que no hay mucha diferencia entre financiarlo y no financiarlo.

Solo que alguien, a cuatro años vista, se compromete a la recompra a un precio normal de mercado (tú también lo puedes vender) con la condición de que le compres otro vehículo de su marca. Esa es, en realidad, la única opción.

Todas ellas ya las tienes con una compra financiada. Puedes vender el coche al precio pendiente de amortización (y algo más también), puedes cancelar piensatu crédito en las condiciones establecidas y puedes comprar el coche que quieras, incluso de su marca, siempre que quieras.

El truco es, que a la hora de comprar, te ofrecen una financiación peor
que la que te están dando con el precio garantizado, pero el mercado te ofrece créditos mejor
es.

Tú decides.

Compra de un coche. FInaciación mediante crédito bancario o mediante la financiera del concesionario

Para descargar, ejemplos en Excel: xls

A la hora de comprar un coche nos fiamos, en principio, de las ofertas que aparecen en Internet o en cualquier otro medio. Cuando nos acercamos al concesionario nos damos cuenta de que existe alguna pequeña diferencia entre lo que pone la tentadora oferta y la que hacen en el concesionario.

Las causas pueden ser diversas, pero lo que nos interesa aquí son las consideraciones financieras de esas diferencias. La primera de ellas es cómo afecta financiar la compra mediante la financiera de la marca o mediante un banco comercial ajeno a la marca.

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Normalmente si el crédito lo contratamos por nuestra cuenta tendrá un tipo de interés más bajo resultando más atractiva su contratación, tal como se puede observar en el ejemplo 1 y 2 del archivo adjunto (el archivo está preparado para cambiar las condiciones).

Sin embargo, los concesionarios ofrecen para compensar ese menor interés un descuento que está vinculado a la financiación propia y así convencernos de que es más interesante su propia forma de financiación que la del mercado.

¿Es realmente así? Pues como cuando uno va al mercado, existen ventajas e inconvenientes dependiendo de lo que se quiera obtener.

En el ejemplo 1 (si no modificas las condiciones) se obtiene una cuota similar al ejemplo 2, ya sea con descuento o con un tipo nominal más bajo. Sin embargo, al finalizar el contrato (Cuadro resumen) no se ha pagado el mismo importe en intereses. De modo que un tipo nominal menor redunda en una menor cantidad de intereses pagados. Así (con los datos del ejemplo) para compensar un descuento de 1000 euros, necesitamos un Tipo Nominal de 3 puntos inferior.

A veces un poco más ahora es menos a largo plazo

A veces un poco más ahora es menos a largo plazo

¿Qué es mejor? Al final depende de dos cuestiones. La primera es cuándo queremos amortizar el crédito, pues si queremos amortizarlo anticipadamente compensará un tipo de interés mayor siempre que lleve aparejado un descuento, pues el valor que se deba amortizar en ese momento será en todo caso menor al caso contrario.

Y la segunda cuestión es que depende de factores como el valor financiado, la diferencia del tipo de interés y del descuento que se aplique. Cuando se revisa las ofertas de los distintos bancos no se puede olvidar esas otras peticiones que pueden realizar, tales como contratar un seguro, domiciliar nóminas, recibos, etc. Pues todas tienen un coste, ya real que afecta a la cantidad pagada, ya de transacción pues el tiempo que se dedica a hacer este tipo de trámites tiene un coste.

Como los ejemplos están hechos para un caso ficticio, lo mejor es que te den la oferta por escrito e ir de banco en banco (primero de forma virtual, Internet tiene muchas opciones para contratar créditos a un buen tipo de interés) para ver cuál es la mejor opción.Con los cuadros de amortización que te adjunto, puedes hacer tu propio estudio financiero.

No debemos olvidar que las financieras de los concesionarios incorporan el Cláusula de Reserva de Dominio, esa que hace que tu coche no sea de tu propiedad totalmente hasta que la pagues. Normalmente el crédito bancario no la suele incorporar. En mi opinión es un exceso de garantía para el crédito, pero es una practica habitual de las financieras.

En otra entrada hablaremos de eso del Pay per Drive y sistemas similares en varias marcas.

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