¡Vamos a comprar nuestra casa!

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Una de las decisiones importantes que toma una familia es la de la compra de su vivienda habitual. Más allá de las opciones de alquiler o alquiler con opción de compra y tras una serie de años de colapso en el mercado inmobiliario, volvemos a ver buenas opciones de compra de vivienda sin llegar, ni de lejos, a la situación del boom inmobiliario. Lo de “boom” dicho con toda la intención,

Objetivamente considerado el mercado ofrece hoy en día dos buenas condiciones para la compra de vivienda: precios razonables y tipos de interés bajos a lo largo de un periodo amplio. Analicemos un poco las dos condiciones dadas.

Los precios bajos son consecuencia del reajuste inmobiliario tras la crisis internacional cuyo detonante fueron las hipotecas subprime estadounidense. esto dejó en evidencia que en España teníamos una situación excesivamente inflacionaria del valor de la vivienda, con excesivo capital especulativo en el sector y con un desajuste grave de oferta y demanda de vivienda.

La vivienda se había convertido en una forma de tener un capital rentable ante las sucesivas subidas en el precio de las mismas. En la actualidad, parece que el valor está sobradamente corregido y, seguramente, en alguna zona muy por debajo de un valor de mercado razonable. La perspectiva es la estabilidad de este precio, si bien ¿quién se aventura hoy a dar un pronóstico al respecto?

La segunda consideración viene dada por una situación económica internacional que la propicia. La cantidad de Deuda en circulación, sobre todo la Publica que es la que más crece, exige mantener unos tipos de interés bajos a medio y largo plazo. Así, en una situación estacionaria en cuanto a precios, la política del BCE en la zona geográfica de Europa es la de tratar de estimular, con tipos bajos, la economía europea.

Sabemos que esta situación habrá de cambiar en algún momento, pero no sabemos cuándo. Mientras los precios estén controlados y el crecimiento económico no provoque situaciones de calentamiento de la economía, ambas situaciones se mantendrán: vivienda a precio razonable y tipos de financiación bajos.

Ante esta situación, y superada la crisis inmobiliaria, los distintos bancos empiezan a ofrecer créditos hipotecarios con diferencial bajo respecto al euribor (ya por debajo del 1% que hacía tiempo no veíamos) Es un buen síntoma en cuanto a la confianza del sector pero como medida de prudencia, junto a la hipoteca variable clásica que se revisa semestralmente en la mayoría de los casos; ofrecen créditos hipotecarios con tipo fijo de interés durante un periodo que gira alrededor de los diez primeros años y variable después hasta la finalización del contrato.

Esto nos da una idea de qué pocos son los que esperan grandes subidas de tipos en un plazo de cinco a diez años, pero a una economía familiar – con menos información y capacidad de hacer frente a imprevistos macroeconómicos  – lo que le importa es cuál es la mejor de las opciones.

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Para ello he preparado una hoja de cálculo con tres situaciones alternativas:

Opción 1: Tipo de interés variable (cuadro de amortización inicial que habrá que cambiar con cada revisión semestral de intereses)

Opción 2: Tipo de interés fijo a diez años y variable hasta la finalización del contrato con un tipo variable similar al actual (Euribor media septiembre 0,154%) Nuevamente es un cuadro inicial en el décimo año, pues no está prevista en la Hoja de Cálculo la revisión semestral con el cambio de tipos.

Opción 3: idéntica a la opción 2 pero con un tipo variable superior al fijo a partir de los diez años.

Con estos tres modelos vemos que no es lo mismo una cosa que otra. La decisión está en manos de quien contrata la hipoteca. El tipo fijo a diez años evita los imprevistos a corto plazo, sin embargo el riesgo de que crezca el tipo de referencia es mayor a un plazo más largo que es cuando se aplica el variable.

En cualquier caso y dado que nadie tiene una bola de cristal, ahí está el producto financiero a un tipo fijo que no se puede considerar nada elevado (sobre todo si lo comparamos con los tipos de préstamo al consumo que pueden llegar al 10% TAE)

Recuerda que las comisiones no son más que un tipo de interés implícito y que es más claro y limpio si las eliminan. no son necesarias, pero sí son costosas. No obstante, en el caso de que haya comisiones hay que comparar en función del TAE y no del TIN qué crédito es más razonable.

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Recuerda: A la hora de comprar una vivienda

  1. El precio de la vivienda no lo es todo
  2. La vivienda tiene un impuesto: el IVA si es primera compra o el TPO si es segunda o ulterior compra..
  3. La compra y la hipoteca llevan aparejadas una serie de gastos como notaría o registros.
  4. Las hipotecas especifican sus costes y cláusulas que no deben ser abusivas y han de estar en el uso normal del comercio.
  5. Cuanto más claro sea el precio de la hipoteca, mejor; si no hay comisiones, el precio es nítido y se llama tipo de interés nominal. Si hay comisiones el precio es menos claro y debemos fijarnos en el TAE.
  6. El TAE se modifica no solo por las comisiones sino también por el tiempo. Cuanto menor sea la duración, el TAE – que incluye las comisiones -es más elevado. En las ofertas están obligados a especificar el TAE máximo o un TAE específico para un contrato determinado, ¡fíjate en la letra pequeña!
  7. Las opciones financieras deben incluir un cuadro de amortización para saber cuál es el valor del préstamo en todo momento, no basta con saber la cuota que tenemos que pagar; conviene saber cuánto debemos, qué parte son intereses,qué parte es amortización etc.

No olvides que comprar tu vivienda es una decisión importante. Las decisiones económicas individuales tienen mucha influencia en la economía en general, riqueza y nivel de empleo. Conviene estar bien informados para decidir acertadamente.